به گزارش اجاره عضو هیئت علمی دانشکده علوم مالی دانشگاه خوارزمی اظهار داشت: کاهش چشم گیر قدرت خرید ریال در مقابل ارزهای خارجی نقش اصلی را در سوق مردم به سفته بازی در مسکن داشته و نتیجه آن افزایش غیرقابل مهار قیمت مسکن بوده است.
دکتر کامران پاکیزه در گفت وگو با خبرنگار ایسنا با اشاره به ناکارآمدی سیستم های کنترلی مستقیم در تعیین قیمت مسکن، اظهار داشت: کشورهای توسعه یافته قیمت مسکن را به صورت مستقیم کنترل نمی کنند، این روش کنترلی حتی در کشورهای در حال توسعه مثل چین هم دیگر اجرا نمی گردد اما متأسفانه معمولاً کنترل مستقیم قیمت ها راهکاریست که عموم مردم از سیاستمداران انتظار دارند و آنها هم معمولا اجابت می کنند و نتیجه ای هم حاصل نمی گردد.
وی افزود: مسائل اقتصادی و قیمت گذاری را باید ابتدا به صورت ریشه ای و سیستمی بررسی کرد؛ مشکل مسکن در کشور ما به چند عامل بر می گردد، اول وجود تقاضای واقعی است؛ افزایش جمعیت ایران از ۳۰ میلیون به ۸۵ میلیون در چهار دهه پس از انقلاب به افزایش تقاضا برای مسکن منجر گردید، ازاین رو با وجود افزایش عرضه و وجود خانه های خالی، تقاضای واقعی همچنان موجود است.
وی اضافه کرد: دوم توسعه اقتصادی نامتوزان و نابرابر در سطح کشور و در نتیجه افزایش مهاجرت از روستاها و شهرستان ها به سمت شهرهای بزرگ و ازاین رو افزایش تقاضا برای مسکن شهری است.
کاهش ارزش ریال، دلالی مسکن را به دنبال داشته است
این استاد اقتصاد دانشگاه خوارزمی افزود: سوم تقاضای سفته بازی و مصون سازی افراد در مقابل تورم است که در همین راستا کاهش چشم گیر قدرت خرید ریال در مقابل ارزهای خارجی نقش اصلی را در سوق مردم به سفته بازی در مسکن داشته و نتیجه آن افزایش غیرقابل مهار قیمت مسکن بوده است.
وی خاطرنشان کرد: البته با ادامه روند کاهشی و ثبات در نرخ ارز در ماه های آتی، بازار مسکن هم متعادلتر خواهد شد که به نظر می آید کاهش پنج تا هفت درصدی قیمت مسکن در تهران نسبت به اوایل پاییز، واکنش به همین مبحث باشد.
این استاد دانشگاه خورازمی با اشاره به اینکه دولت می تواند به صورت غیرمستقیم به کنترل قیمت مسکن بپردازد، اظهار داشت: تقویت سایر بازارها همچون بازار سرمایه می تواند یکی از همین راه های غیرمستقیم کنترلی باشد، چون تا زمانی که نقدینگی و سرمایه مردم به سمت جایگزین های واقعی سرمایه گذاری با ثبات، بادوام و دراز مدت مانند انرژی، تکنولوژی، توریسم و حمل و نقل که برای کشور مزیت رقابتی بوجود می آورد هدایت نشود و همینطور مسئله تحریم ها شامل تحریم های اولیه و ثانویه حل نشود، مردم به سمت سرمایه گذاری در چند دارایی موجود شامل ارز، طلا و مسکن حرکت خواهند کرد و مشکلات به صورت ریشه ای حل نخواهند شد.
در شرایط فعلی دولت باید بر کاهش تورم تمرکز کند
پاکیزه با اشاره به اینکه رکود تورمی در بخش مسکن محصول وضعیت کلی اقتصاد کشور است، اظهار داشت: متأسفانه امسال و آتی با اقتصاد رکودی تورمی مواجه هستیم که پدیده نادری است و بیشتر در ایران اتفاق می افتد؛ در این وضعیت علاوه بر افزایش تورم، کاهش شدید در فعالیت های اقتصادی و به تبع آن کاهش رشد اقتصادی و افزایش بیکاری را شاهد می باشیم.
وی افزود: چاره این مسئله ساده نیست، برای نمونه، بانک مرکزی می تواند با استفاده از سیاست پولی تورم را کم کند در این راستا افزایش نرخ های سود سپرده بانکی سبب کاهش تورم می گردد ولی از سوی دیگر تشدید رکود را به دنبال دارد، ازاین رو در این حالت دست بانک مرکزی تا حدودی بسته است.
پاکیزه افزود: با این وجود اقتصاددانان پولی بر این باورند در شرایط رکود تورمی، هدف اول باید کاهش تورم باشد از جانب دیگر، به نظر من یک چاره اصلی که دولت می تواند از آن استفاده نماید، سیاست اقتصادی مبتنی بر عرضه است، بعنوان مثال سیاست خصوصی سازی و تقویت بورس سهام بعنوان بخش اصلی اقتصاد که می تواند نقدینگی را جذب و در عین حال سبب شکوفایی اقتصاد شود و از تخریب بخش های دیگر اقتصاد مانند بخش مسکن توسط هجوم نقدینگی های سرگردان، جلوگیری نماید، در همین راستا، مقررات زدایی به منظور افزایش کارایی و کاستن هزینه های تولید در کل اقتصاد و هم در بخش مسکن تاحدودی راهگشاست.
مالیات بر مسکن راهی برای کاهش قیمت است
وی تصریح کرد: حدوداً دو سال است که در آشفتگی قبل و پس از تحریم های مجدد هستیم، قاعدتاً در بخش مسکن هم همچنین است، دولت می تواند با سیاست گذاری صحیح، کنترل و هدایت خویش را به صورت غیرمستقیم بر بازار اعمال نماید، برای نمونه سیاست گذاری مالیاتی یکی از این نوع ابزارهاست که سفته بازی در این بازار را محدود کند.
پاکیزه در پاسخ به پرسشی در ارتباط با تاثیر جهش ارزی اخیر بر افزایش قیمت مسکن، عنوان کرد: حتی پیش از این جهش ارزی هم قدرت خرید مردم برای خرید آپارتمان و مستغلات در شهرهای بزرگ مثل تهران بسیار پایین بوده که با این بحران ارزی و تسری آن با یک وقفه زمانی به بخش مسکن، ناتوانی مردم تهران در تهیه مسکن بسیار تشدید شده است.
وی ادامه داد: نکته مهم این است که قیمت مسکن در شهرستان ها به مراتب کمتر رشد داشته و به صورت کلی خانواده ها آسان تر می توانند در شهرستان های کوچکتر مبادرت به تهیه مسکن کنند، با عنایت به شرایط موجود به نظر می آید که روند مهاجرت معکوس از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک بیشتر شود و شاید همین برای دولت انگیزه ای بوجود بیاورد که با استفاده از یک سیاست توسعه متوازن و اختصاص بودجه مناسب تر برای توسعه شهرستان های کوچکتر فرصت های شغلی مناسبی را به وجود آورده و از این تهدید، فرصتی را برای حل مشکل بیکاری و مسکن و هم توسعه اقتصادی بسازد.
