باآنکه برخی کارشناسان معتقدند بازار مسکن با سایر بازارها متفاوت بوده و حباب قیمتی به این بازار راه ندارد، اما برخی هم بر وجود حباب در این بازار صحه می گذارند.
به گزارش اجاره به نقل از مهر، اخیراً محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی از وجود حباب در قیمت مسکن اطلاع داده است؛ واژه حباب قیمتی باآنکه معمولاً برای سایر بازارها استفاده می شود، اما مخالفانی در بازار مسکن دارد و به علت ناهمگن بودن کالایی مسکن و همینطور تنوع واحدهای عرضه شده و هم تفاوت عمده در نوع تقاضا، حباب قیمت مسکن را بی مفهوم می دانند.
شاخص «پوتربا» را معمولاً شاخص سنجش حباب قیمت مسکن می دانند؛ در این شاخص، نتیجه تقسیم متوسط قیمت یک سال مسکن به متوسط اجاره بهای یک سال اگر بالای ۲۵ باشد، مسکن حباب دارد و اگر پایین تر از ۱۵ باشد، قیمت مسکن به قیمت واقعی آن نزدیک تر است.
در فاصله سالهای ۹۱ که آخرین جهش قیمت مسکن در کشور رخ داد تا اسفند ۹۶ که رشد متوسط سالانه قیمت مسکن در تهران با شیب بسیار آرامی در حال افزایش بود، اما از طرفی اجاره بها روند افزایشی تندتری داشت، شاخص پوتربا در حال رسیدن به کف قیمت بود؛ اما از آغاز ۹۷ که سرعت رشد قیمت مسکن از اجاره بها، سبقت گرفت، شاخص p به r در حال اوج گیری بود.
در سالجاری، باآنکه اجاره بها در انتها تابستان نسبت به تابستان سال قبل رشد حدوداً ۵۰ درصدی یافت اما با عنایت به این که متوسط قیمت مسکن در ۸ ماهه ابتدایی سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد حدوداً ۸۰ درصدی داشت نتیجه تقسیم p به r به رقم ۳۰ نزدیک شده است که وجود حباب در قیمت مسکن در تهران را تأیید می کند.
برخی کارشناسان هم معتقدند با عنایت به رشد جهش گونه قیمت مسکن در تابستان و مهر ماه سال جاری در سرتاسر کشور، شاخص پوتربا، در حال تغییر بنیادین است؛ به خصوص که در خیلی از شهرها و به تبعیت از بازار مسکن تهران، قیمت مسکن رشد بالایی داشته اما به علت عدم وجود تقاضای اجاره مسکن و همینطور عدم افزایش محسوس درآمدها در سایر شهرها، اجاره بها رشد زیادی نداشت که سبب شد نسبت p به r در بعضی از شهرها به ۵۰ یا حتی ۶۰ برسد.
چرا حباب ها به اقتصاد ما رسوخ کردند؟
حباب قیمت پدیده ای است که به واسطه آن، قیمت یک دارایی شامل مسکن (املاک و مستغلات)، سکه، طلا، ارز و سایر دارایی های با ارزش، به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن می رسد.
معمولاً گفته می شود حباب قیمت ها علل منطقی و ریشه ای نداشته و عمدتاً بر مبنای هیجانات ناشی از موج ناگهانی خرید غیرضروری به وجود می آید که در بخش مسکن از آن بعنوان خرید سرمایه ای یاد می شود؛ چون که در این بازار بر خلاف سایر بازارها که شاهد موج ناگهانی تقاضای خرید در ماه های اخیر بودیم، تقاضای خرید مصرفی رشد نداشت و بیشتر خریدها، سرمایه ای بود.
کارشناسان به صورت کلی رشد بالای نقدینگی در اقتصاد را یکی از عوامل مهم تولید حباب در بازارها می دانند؛ سیاست های مداخله گرانه دولت در اقتصاد هم می تواند از دیگر عوامل حباب ساز در بازارهای دارایی باشد.
کارشناس مسکن: حباب دار بودن قیمت مسکن، هیچ منطق علمی ندارد
محمود اولاد در گفتگو با خبرنگار مهر درباره اینکه آیا بازار مسکن حباب دارد یا خیر؟ عنوان کرد: این مسأله، دیدگاه غلطی است که مطرح شده و می شود که حباب قیمتی در بازار مسکن داریم؛ وقتی گفته می شود ۲۰ میلیون نفر ساکن بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیر رسمی و همینطور بیشتر از ۴۰ درصد اجاره نشین داریم، اینها تقاضای بالقوه بوجود آورده اند و چون نتوانسته اند وارد بازار رسمی مسکن شوند، در بازار غیر رسمی بروز می کنند.
وی اضافه کرد: وقتی قیمت مسکن افزایش پیدا کرد، تقاضای خرید و اجاره مسکن در شهرهای پیرامونی تهران افزایش یافت چون این دسته از متقاضیان در شهر تهران امکان خرید مسکن نداشتند؛ حال وقتی در بازارهای موازی مانند ارز و سکه و طلا و بورس اتفاقاتی رخ می دهد که حباب می ترکد، این تصور به وجود می آید که در بازار مسکن هم باید حباب قیمتی از بین برود در حالیکه بازار مسکن با سایر بازارهای موازی آن متفاوت است؛ بازار مسکن تنها بازاری است که در آن بازگشت تقاضا وجود دارد.
افت قیمت در مسکن رخ نمی دهد
کارشناس اقتصاد مسکن اظهار داشت: بازگشت تقاضا در بازار مسکن به این معناست که آن دسته از متقاضیانی که به بیرون از شهر رفته بودند با این احساس که امکان دارد قیمت ها کاهش پیدا کند، به داخل شهر برمی گردند تا در تهران مسکن خریداری کنند؛ آنهایی که از بازار رسمی رانده شده اند و در مرز بازار رسمی و غیر رسمی قرار دارند، بار دیگر به بازار رسمی برمی گردند؛ همینطور آن دسته دیگر از متقاضیان خرید مسکن که مستأجرند اما در مرز توانمند شدن خرید مسکن قرار دارند، چون این احساس را دارند که امکان دارد حباب از بین برود، آنها هم به بازار خرید رسمی بازمی گردند.
وی تاکید کرد: همه اینها اتفاق می افتد که افت قیمتی که در بازارهای دیگر شاهد وقوع آن هستیم، در بازار مسکن رخ ندهد.
اولاد افزود: شما یک طرف قضیه را می بینید که چون انتظارات تورمی کاهش پیدا کرده، فروشندگان مجبورند قیمت های کمتری را پیشنهاد دهند تا بتوانند بفروشند؛ اما آن سوی قضیه را نمی بینید که وقتی انتظارات تورمی کاهش یافته، آن گروه هایی که از بازار حذف شده و به پیرامون رفته اند، در حال بازگشت به بازار مسکن هستند. آمار هم نشان داده است که میزان خرید و فروش در شهرهای پیرامونی تهران به شدت افت کرده و میزان کاهش قیمت مسکن در اطراف تهران، بیشتر از پایتخت بوده، به این معناست که متقاضیان خرید مسکن در پیرامون تهران در حال بازگشت به داخل شهر هستند.
وی در مورد اینکه آیا کاهش انتظارات تورمی، به معنای ترکیدن حباب قیمت مسکن است؟ خاطرنشان کرد: نمی توان اظهار داشت که قیمت ها کاهش یا افزایش می یابند؛ بلکه مدتی رکود اتفاق می افتد تا متقاضیان بالقوه ببینند که آیا قیمت ها تغییری می کنند یا خیر؟؛ ازاین رو ثباتی که در قیمت مسکن می بینیم، عمدتاً ناشی از کاهش تعداد معاملات و رکود در بازار است؛ سپس مجدداً بعد از آنکه متقاضیان دریافتند که اتفاق خاصی در قیمت ها رخ نمی دهد، به این بازار برمی گردند.
قیمت های پیشنهادی کاهش یافته نه قیمت واقعی مسکن
کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: اینکه گفته می شود قیمت ها کاهش پیدا کرده، اگر بررسی دقیق تری شود، می بینید که منظور آنها این است که قیمت های پیشنهادی کاهش پیدا کرده است؛ قیمت های پیشنهادی که ملاک نیست، بلکه نرخی است که در قرارداد به ثبت می رسد؛ قیمت معامله انجام شده هم بر مبنای آمار بانک مرکزی، نشان داده است که همچنان در مدار رشد قرار دارد.
وی تصریح کرد: بنابراین، اینکه گفته شود قیمت مسکن حباب دارد و از بین خواهد رفت، هیچ منطق علمی ندارد و ناشی از داشتن تصور نادرست از بازار مسکن می باشد و آنرا با بازارهای دیگر، معادل می دانیم فکر می نماییم که اگر در بازارهای مالی چنین موضوعی داریم، در بازار مسکن هم حباب قیمتی وجود دارد.
وزارت راه و شهرسازی را با تعاونی مسکن اشتباه گرفته اند
کارشناس اقتصاد مسکن ضمن اشاره به سیاست گذاری نادرست در بازار مسکن اظهار داشت: به جای آنکه سیاست گذاری درستی در بخش مسکن داشته باشیم، وزارت راه و شهرسازی را با طرح اقدام ملی مسکن، به یک تعاونی مسکن تبدیل نموده ایم و نتیجه این شد که نهایتاً در استان تهران، ۴۸۰۰ نفر مقرر است خانه دار شوند و وزارت راه و شهرسازی برای این تعداد اندک مسکن بسازد!
کارشناس اقتصاد مسکن: قیمت پیشنهادی، قیمت واقعی و حباب قیمتی با هم فرق دارند
سید امین زرگر مرادی کارشناس اقتصاد مسکن هم در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به اینکه در مورد استفاده یا عدم استفاده از واژه حباب قیمت مسکن بین کارشناسان اقتصاد مسکن اختلاف نظر وجود دارد، اضافه کرد: از تقسیم قیمت یک متر مربع مسکن (p) به اجاره آن (r) شاخصی به دست می آید که معمولاً از آن بعنوان شاخص حباب سنج مسکن یاد می شود
به گفته زرگر مرادی، این شاخص طی سالهای گذشته همواره عددی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده ولی بعد از افزایش قیمت مسکن در ۳ سال گذشته خصوصاً سالجاری، این شاخص به بیشتر از ۳۰ افزوده شده است.
وی در مورد کاربرد این شاخص برای اعتبارسنجی بازار مسکن اظهار داشت: امکان دارد سرعت رشد اجاره (مخرج کسر) که همان r هست، بیشتر از رشد قیمت مسکن (صورت کسر) یا همان p باشد که در این صورت، شاخص «پوتربا» کاهشی خواهد شد.
چسبندگی قیمت مسکن همواره رو به بالاست
کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: معمولاً سقوط قیمت اسمی مسکن رخ نمی دهد چون که عمدتاً تعدیل قیمت مسکن به دلیل چسبندگیِ رو به بالای آن، در قیمت اسمی مسکن اتفاق نمی افتد بلکه با ثبات قیمت اسمی، این قیمت واقعی مسکن (با لحاظ تورم) است که کاسته می شود.
وی تاکید کرد: متأسفانه برخی به تفاوت قیمت پیشنهادی، قیمت اسمی و قیمت واقعی مسکن توجه نمی کنند. از دیگر سو ما با بحران تولید و عرضه واحدهای مسکونی به دلیل کاهش توجیه اقتصادی ساخت مسکن مواجهیم. ضمن اینکه در سمت تقاضا هم با کاهش تقاضای مصرفی و خانه اولی ها به علت کاهش شدید قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن، روبه رو هستیم.
زرگر مرادی تاکید کرد: نکته مهم این است که غیر همگن بودن قیمت مسکن را هم نباید فراموش کرد؛ چون که با تغییر تعداد معاملات در مناطق مختلف یا تغییر نسبت نوساز به قدیمی ساز، کل آمار دستخوش تغییر می شود.
منبع: اجاره
